Affitti brevi 2026: P.IVA dal 3° immobile, nuove aliquote cedolare e DAC7 operativo

Il regime fiscale degli affitti brevi ha subito due interventi legislativi distinti che è necessario tenere separati. La Legge di Bilancio 2024 (L. 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1 co. 63), in vigore dal 1° gennaio 2024, ha introdotto la struttura differenziata delle aliquote della cedolare secca: 21% per un solo immobile scelto dal contribuente in dichiarazione, 26% per tutti gli altri (secondo, terzo, quarto). La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1 co. 17) ha poi abbassato ulteriormente la soglia per la presunzione assoluta di attività imprenditoriale: da 4 a 2 immobili — chi destina alla locazione breve tre o più unità abitative è presunto svolgere attività d’impresa con obbligo di Partita IVA, iscrizione previdenziale e fuoriuscita dalla cedolare secca. La norma di riferimento è l’art. 1, co. 595, della L. 178/2020 come modificato dalla L. 199/2025. Per il 2026 è pienamente operativa la Direttiva DAC7 (Reg. UE 2021/514), che obbliga Airbnb, Booking e tutte le piattaforme a trasmettere automaticamente all’Agenzia delle Entrate i dati di ogni transazione: importo percepito, dati catastali, numero notti, coordinate bancarie.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rimane obbligatorio con sanzioni fino a €8.000. Novità 2026: ogni unità immobiliare destinata ad affitti brevi deve essere dotata di rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio e di almeno un estintore portatile ogni 200 mq (sanzione 600–6.000 euro in assenza). L’obbligo di identificazione degli ospiti tramite il Portale Alloggiati Web (art. 109 TULPS) entro 24 ore dall’arrivo rimane invariato.

Per il professionista che assiste proprietari di immobili, il perimetro di analisi 2026 comprende: (a) verifica del numero di unità abitative destinate alla locazione breve nel periodo d’imposta per determinare il regime applicabile — fino a 2 immobili: cedolare secca (21% sul primo, 26% sul secondo); dal 3° in poi: P.IVA e reddito d’impresa; (b) compilazione del Quadro B del 730 o del quadro RB/RLM di Unico con i dati già trasmessi dalle piattaforme via DAC7 (incrocio automatico con il dichiarato); (c) valutazione comparativa tra cedolare secca e regime forfetario P.IVA (aliquota 15%) per i proprietari di 3 o più unità, tenendo conto della deducibilità analitica dei costi e dei contributi previdenziali INPS.